V blogoch Vám budem robiť sprievodcu „etapovým vytrvalostným podujatím“, ktorého výsledok je Váš nový domov. Čakali ste skôr „dom“, nie domov? Nie je to omyl dom je iba súbor vzájomne pospájaných stavebných materiálov a technológii, domov má nezanedbateľnú pridanú hodnotu, ktorú nazvem pocit šťastia a spokojnosti Vás a Vašej celej rodiny pri žití v dome. Viem o mnohých domoch, ktoré napriek svojej okázalej fasáde a interiéru sa domovom nestali.

Náročnosť tejto cesty z pohľadu finančného, časového a psychickej záťaže si v prvom rade určujete Vy sami.

Po návšteve Vašich priateľov v ich novom dome ste si povedali: “Bolo by to super, ak by sme i my bývali v dome.“ Tým sa to zrejme všetko začalo... Ak nepatríte medzi tých šťastnejších, ktorí majú rodičov vlastniacich svoj dom s dostatočne veľkým pozemkom, na ktorom je možné postaviť ďalší dom, je na svete prvá prekážka – stavebný pozemok. Upozorňujem, že i dostatočne veľký pozemok, napríklad záhrada za domom, nie je vždy stavebný pozemok.

Stručná definícia stavebného pozemku je: „Podľa stavebného zákona je stavebný pozemok taký, ktorý je podľa územného plánu obce určený na zastavanie a môže to byt aj orná pôda, ak je vyňatá z pôdneho fondu.“

Skutočnosť, že pozemok je určený na zástavbu a za akých obmedzujúcich podmienok, zistíte na stavebnom úrade vo Vašej obci. Základný dokument, ktorý obsahuje  tieto informácie sa nazýva Územný plán mesta (obce, zóny mesta), ktorý má mesto spracovaný. V zmysle platnej legislatívy ho musí mať spracovaný každá obec nad 2000 obyvateľov. Bez overenia si skutočnosti, že predmetný pozemok je skutočne určený na zástavbu v zmysle územného plánu, neodporúčam jeho kúpu za účelom výstavby a to ani v prípade, ak by jeho cena bola veľmi pútavá. Práve výrazne nižšia cena pozemku v danej lokalite v porovnaní s okolitými signalizuje problémy s jeho využitím pre stavebné účely.

Na stavebnom úrade obce sa pýtajte na:

• % zastavateľnosti pozemku
• uvažovanú maximálnu podlažnosť budov
• skutočnosť, či je možné pozemky zlučovať a tým zvýšiť povolené % zastavateľnosti územia (radová zástavba)
• minimálne odstupové vzdialenosti objektu od hraníc pozemku (jeden z najdôležitejších údajov, na 18 m širokom pozemku s veľkou pravdepodobnosťou nepostavíte bungalov šírky 16 m)
• určený druh oplotenia pozemku v lokalite
• prítomnosť podzemných inžinierskych sietí a ich ochranné pásma
  Poznámka: Neskôr by ste sa mohli dozvedieť skutočnosť, že na ňom môžete maximálne pestovať zeleninu. Každá podzemná inžinierska sieť má vlastné ochranné – trvale nezastavateľné pásmo, ktoré môže úplne vylúčiť výstavbu Vášho domu na danom pozemku.
• prípadné ďalšie obmedzenia platné pre dané územie

Veľkosť pozemku

Minimálnu veľkosť pozemku sa dozviete z územného plánu obce. Spodnú hranicu odporúčam pri samostatne stojacich domoch 450 m², pri radovej zástavbe 250 m². Horná hranica nie je určená. Predstava domu na veľkom pozemku je možno lákavá. V prípade, ak si trávenie svojho voľného času neviete predstaviť inak ako s kosačkou trávy a záhradníckymi nožnicami v ruke, v tom prípade ak Vám to priestorové možnosti lokality a vaše bankové konto umožňujú splníte si svoj sen. Aby som však trošku „schladil“ aj skupinu skalných milovníkom veľkých záhrad za domom upozorňujem, že okrem vlastnej práce a času, ktorú bezplatne obetujete svojmu koníčku, je potrebné kalkulovať s nemalým množstvom vody na udržanie tejto vašej pýchy v kondícii. Pri súčasných neustále rastúcich cien vodného a stočného z verejného vodovodu je to finančne náročný koníček. Alternatívou je vlastná vŕtaná, menej často kopaná studňa s podzemnými závlahami. Realizačné náklady na studňu spolu s nutnou technológiou sa pohybujú s prihliadnutím na jej hĺbku v tisícoch eur.

Odporúčam ďalej overiť a zistiť nasledovné skutočnosti...

• kapacitné možnosti pozemku

Pozemok, na ktorom uvažujete v budúcnosti stavať sa určite oplatí navštíviť spolu s odborne spôsobilou osobou v stavebníctve – projektant, stavebný dozor, s kompasom v ruke, aby ste zistili jeho orientáciu na svetové strany a súčasne ste zistili, či uvažovaný druh a veľkosť Vášho domu je možné na danom pozemku zrealizovať.

• geologické a hydrogeologické pomery v danom území

Pozemok, ktorý je na mieste rekultivovanej skládky s neskonsolidovanými základovými podmienkami (neúnosné, nedostatočne únosné podložie, so spodnou vodou nachádzajúcou sa tesne pod terénom napriek skutočnosti, že jeho cena bola „zaujímavá“, pri jeho kúpe sa Vám už jeho nákupná cena pri realizácii prác na spodnej stavbe objektu nebude zdať „zaujímavá“.

• poloha pozemku z pohľadu hranice obce

Zistiť skutočnosť, kde sa pozemok nachádza. Sú dve možnosti v obci – intravilán a mimo hranice obce – extravilán. Poloha a druh pozemku (zistí sa listu vlastníctva) má zásadný vplyv pri stanovisku príslušného Pozemkového a Lesného odboru pri vynímaní trvale zastavaných plôch s prihliadnutím na zákon NRSR č.220/2004 Z.z. O ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy na iné účely.

• smer prevládajúcich vetrov v danom území

Túto skutočnosť zistíte na stránkach www.shmu.sk, alebo sa spýtajte starousadlíkov na túto skutočnosť.

• svahovitosť pozemku

Výškopis a pôdorysný tvar – polohopis. Najekonomickejšia forma výstavby je na rovinatom teréne s prístupom k vlastnému objektu so všetkých 4 strán. Bez premerania pozemku nivelizačným prístrojom iba veľmi nepresne odhadnete jeho skutočnú svahovitosť pod vlastným objektom. Svahovitosť vždy predraží zemné práce, práce spojené so spätným zásypom, s nadzákladovými nosnými múrmi a s prácami spojenými s realizáciou odvodnenia pozemku.

• zaplavované územie

Preveriť si skutočnosť, či daný pozemok sa nenachádza v záplavovom území. I taký pozemok ja zastavateľný, no s mnohými stavebnými obmedzeniami napr. bez suterénu, realizáciou izolácii proti tlakovej vode, čo výrazne ukrojí z Vášho pôvodného rozpočtu. Ďalšie nemilé prekvapenie Vás čaká, ak sa rozhodnete poistiť si stavbu, neskôr domácnosť v komerčnej poisťovni, ktorá Vás môže úplne odmietnuť poistiť, alebo poistenie je výrazne drahšie, ako pre porovnateľné domy v nezátopových územiach. Naviac pri opakovanom zatopení môže i tak odmietnuť plnenie Vám vzniknutej škody. Kto má reálnu skúsenosť so zatopením domu plne chápe, na čo upozorňujem, kto nemal, nech si dá o týchto skúsenostiach porozprávať od dotknutých rodín.

• širšie vzťahy

Čo to konkrétne znamená? Nachádza sa v blízkosti pozemku (môže to byť i niekoľko sto metrov od neho), výrobný závod, chovná stanica hospodárskych zvierat, nie je na územnom pláne mesta v blízkosti pozemku naplánovaná výstavba v budúcnosti významnej cestnej komunikácie, výškovej budovy, priemyselného parku... Vplyvy všetkých vyššie menovaných skutočností môžu v krátkej dobe negatívnym spôsobom zmeniť kvalitu Vášho bývania.

• kapacita dopravnej infraštruktúry z a do konkrétnej lokality

Je pre Vás akceptovateľná skutočnosť, že v ranných a poobedných hodín Vám bude trvať cesta do škôlky, centra mesta, do práce napriek niekoľko kilometrovej vzdialenosti desiatky minút. Developeri sa nehrnú do komplexného riešenia danej bytovej zóny vrátane verejných prístupových komunikácii i na základe benevolentného prístupu stavebných úradov miest a obcí. Dopady na rezidentov nedostatočnej pozornosti účastníkov stavebného konania k riešeniu statickej a dynamickej dopravy sa dostavia vo veľmi krátkom čase.

• občianska vybavenosť lokality

Je v danej lokalite (alebo sa už nachádza v jej susedstve) plánovaná ďalšia infraštruktúra (menší obchod so základným tovarom, detské ihrisko,...)?

• veľkosť – kapacita celej lokality

Ako rozsiahla je plánovaná výstavba v danej lokalite. V prípade, ak Váš pozemok je súčasťou v dnešnej dobe obľúbenej formy developerov - niekoľko desiatok, či stoviek domov, musíte kalkulovať so skutočnosťou, že budete bývať niekoľko rokov na stavenisku, než sa celá lokalita nezastavia. To znamená zvýšená prašnosť, hluk, otrasy, znečistené verejné komunikácie, následne vaše súkromné, dopravné obmedzenia a iné „príjemné skutočnosti“.

• prípojky na verejné inžinierske siete na hranici stavebného pozemku a prístupová verejná komunikácia k pozemku

Preverte si skutočnosť, kde sa nachádzajú miesta napojenia inžinierskych sietí domu (odpad, vodovod, plyn, elektro) na verejné inžinierske siete. Štandardom sú zrealizované prípojné miesta na hranici Vášho pozemku, spolu s príjazdovou komunikáciou k pozemku.

• pokrytie územia signálom

Žijeme v 21 storočí, prípojka internetu, káblová TV sú už dnes bežný štandard. Vo väčších mestách problémy spravidla nie sú, väčšiu pozornosť by som odporučil venovať pri kúpe pozemku v menších územných sídlach.

V ďalšej časti bližšie popíšem, ako si vybrať projektanta, stupne projektovej dokumentácie a ich obsah.